¿Comprar o alquilar vivienda? Cómo hacer bien los números

Comparar la cuota con el alquiler es incompleto. Así se calcula el coste real de ser propietario.

El error de comparar cuota con alquiler

«La cuota de la hipoteca me sale igual que el alquiler, así que mejor compro.» Es la comparación más habitual y es incompleta: una parte de la cuota no es gasto, porque devuelve deuda y se queda como patrimonio; y ser propietario tiene costes que el inquilino no paga.

Primero: ¿tienes el dinero de entrada?

Para una vivienda de 250.000 € con una hipoteca de 200.000 €, necesitas 50.000 € de entrada más los gastos e impuestos de la compra. Si los estimas en 25.000 €, el día de la firma te hacen falta 75.000 €. Con 80.000 € ahorrados te quedarían 5.000 €: poco colchón para mudanza, muebles o imprevistos.

El coste real de ser propietario

Esa hipoteca de 200.000 € al 3 % a 25 años tiene una cuota de 948,42 € al mes. Del primer año de cuotas, 5.925 € son intereses (gasto) y 5.456 € devuelven deuda (ahorro). Para el coste real hay que sumar:

• Otros costes de propietario: impuestos sobre la vivienda, seguros, comunidad y mantenimiento. Digamos 2.000 € al año.
• Lo que deja de rendir tu entrada: los 75.000 € que pusiste podrían estar en una cuenta o un depósito. Al 2 %, serían 1.500 € al año.

Con todo, ser propietario cuesta unos 785 € al mes, aunque pagues 948,42 € de cuota. Frente a un alquiler de 1.000 € por una vivienda parecida, comprar sale 215 € más barato al mes en este ejemplo.

Lo que no sale en esta cuenta

• Cuánto tiempo te quedarás. Comprar y vender tiene costes altos: si te mudas en pocos años, pueden comerse la ventaja.
• Cómo evolucione el precio de la vivienda y del alquiler, que nadie conoce de antemano.
• Flexibilidad. Alquilar te deja cambiar de ciudad o de casa con facilidad.

Haz tu propia cuenta con qué parte de tu cuota es gasto y comprueba si te llega el dinero con la calculadora de dinero para comprar una vivienda.

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