Un piso que «renta un 5,4 %» puede dejarte un 2,6 % al año. Las tres medidas y cuándo usar cada una.
En resumen
- Bruta: alquiler anual entre precio. En el ejemplo, un 5,4 %.
- Neta: descontando gastos, meses vacíos y costes de compra, baja al 3,5 %.
- La TIR a 10 años va del 2,57 % sin revalorización al 5,66 % con hipoteca, que también multiplica el riesgo.
Tres formas de medir la misma inversión
Cuando alguien dice que un piso «renta un 5 %», casi siempre habla de la rentabilidad bruta. Es la más fácil de calcular y la que más se aleja de lo que de verdad ganas. Para decidir hacen falta otras dos: la neta y la TIR.
Rentabilidad bruta
Es el alquiler de un año entre el precio. Una vivienda hipotética de 200.000 € alquilada por 900 € al mes da 10.800 € al año: una rentabilidad bruta del 5,4 %.
Rentabilidad neta
Resta lo que cuesta tener el piso y divide entre lo que de verdad pagaste. Si con impuestos y gastos de compra el piso te cuesta 224.000 €, está alquilado 11 meses al año y los gastos fijos (comunidad, seguro, mantenimiento…) suman 2.000 €, ingresas 9.900 € y te quedan 7.900 €. La rentabilidad neta baja al 3,5 %, y todavía antes de impuestos sobre la renta.
TIR: la que cuenta toda la historia
La TIR incluye todo el camino: lo que pones al principio, lo que cobras cada año y lo que recuperas al vender. Con el mismo piso durante 10 años:
- Si al vender recuperas solo los 200.000 € del precio, la TIR es del 2,57 % anual: los gastos de compra se pierden y pesan más que la renta.
- Si la vivienda se revaloriza un 2 % al año y vender te cuesta un 3 % del precio, la TIR sube al 3,99 %.
- Con una hipoteca de 160.000 € al 3 % a 25 años (cuota de 758,74 €) y la misma revalorización, pones 64.000 € y la TIR de tu dinero llega al 5,66 %. Pero el alquiler no cubre la cuota y los gastos: en 10 años tendrías que poner otros 12.049 € de tu bolsillo. Para que el piso se pagara solo, el alquiler tendría que ser de unos 1.010 € al mes.
Son cifras hipotéticas, sin impuestos y con alquiler y gastos constantes. La hipoteca multiplica la rentabilidad cuando las cosas van bien, y también las pérdidas si el piso baja o se queda vacío.
Qué mirar antes de comprar
- Calcula la neta con todos los gastos, incluidos los meses vacíos y los impuestos de tu país.
- Compara con alternativas de riesgo parecido o menor, como un depósito o un fondo.
- Comprueba que puedes pagar la cuota si el piso pasa varios meses sin inquilino.
Haz tus números con la calculadora de rentabilidad de alquiler y, si financias la compra, revisa la cuota en la calculadora de hipoteca.